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中国房企海外布局,是战略还是鸡肋?

中国人爱买房,尤其是在2001年之后,当时中国各城市基本完成了房地产市场化改革,加上中国成功加入WTO使得居民收入开始大幅增加,人们开始有条件选择自己喜欢的房子,一轮房地产大牛市一路走到了现在。

几千年农耕文化给我们带来了深厚的土地情节,让国人有了一种有房就有家的感觉,又因为持有成本几乎为零(没有房产税),占有房产也成为富裕阶层的爱好——在不限购的年代,温州炒房团、山西煤老板整栋、整层、整单元的买房新闻也是屡见不鲜。但是到了今天,在“房住不炒”的背景下,各地出现了限购、限售、限贷、限价等措施,过去那种炒房的盛景难现。可是国人热爱投资房产的心态没有变,手上的钱多了,还是喜欢配置房产来保值和增值,抵抗通胀;这其中有不少人选择到海外置业。

海外房产吸引力提升

海外房产的吸引力来自好几个方面:

首先,由于国内的限购政策,就算有钱也没法在自己喜欢的城市买房,中国越有价值的城市限购越严格;

第二,一线城市房价高得越来越离谱,甚至对于中产甚至富裕家庭,也很难做到说买就买;

第三,海外房产的永久产权属性具有吸引力;

第四,不少国家的投资回报很高,租金回报率几倍于国内城市;

第五,贷款政策不同,部分海外国家可以采取先息后本的方式,只要证明自己有足够的还款能力,就可以用很少的现金撬动很大的杠杆去投资——比如英国和澳洲的房贷可以先还息,再还本,并不像国内的房贷政策要本息一起还,如果把在英国买的房子租出去,租金也可以覆盖房贷的部分,如果之后再转手卖出,那相当于用很少的现金流就可以获得投资收益;

第六,很多留学生和准移民会考虑在留学的地区配备一套房产,在一些国家买房甚至可以成为获取当地永居身份的方式。

那在境内去找投资海外房产的渠道有哪些呢?对于新房,人们会找到仲量联行、世邦魏理仕这样大型的物业管理、地产投资公司去了解海外房产;对于二手房,人们会通过线上平台自行了解并结识海外的房产经纪人。

对于国人海外置业这个刚刚兴起的市场,中国的房地产公司自然也也不愿意错过机会,近几年富力、碧桂园等大型房企已经成立海外房产事业部,开始向中国客户推荐海外房产。这些房企也面临一个问题:自己过去在国内叱咤风云,如今到海外去开发房产,能否做到足够的专业度和值得信赖的品质?海外本地建商坐拥天时地利人和、而包括CBRE和JLL在内的国际房地产咨询机构更是拥有超过百年的历史,国内的房企在中国各地做房地产的时间尚且不能和发达市场的建商比,更不用说国内房企的重点也并不全在产品本身,至少还有一半在政策、公关、以及大量的灰色操作空间。这种背景下,中国房企出海时的竞争力让人不大放心。

中国房企艰难探索

看一看知名房企富力,他们成立了海外事业部之后,在广东地区逐渐开始并加大了海外房产的宣传和销售。主要有英国、澳大利亚、马来西亚的事业部,其中马来西亚走中低端线路,英国走高端线路。我们先看看数据,富力英国投资额大约在58亿人民币,而今年年初到现在的销售境况并不理想,整体不到三亿人民币,这其中还包括了富力高管自己购买的部分。富力马来西亚的销售额则刚过两亿。诚然疫情让很多中国买家不能去当地看房使得海外房产的销售受到了一定影响,但也确实反映了海外事业部略显尴尬的局面。

这个情况其实是一个必然。虽然这些涉足海外的房企在中国业主心中都很可靠、其产品面向中国买家的针对性也更强,但对比起国际上的老牌房地产公司劣势也很明显,比如国内房企在海外的成立时间普遍较短,经验不如当地房企丰富,拿不到最佳地块、做不到当地资源的最优组合;而中国房企在海外的项目基本上都是面向中国客户,这个战略方向是有问题的,房子在哪,市场就在哪。

在这一点上,港资房地产企业在加拿大就做得非常好。以Concord Pacific(协平世博集团),他由李嘉诚、李兆基、郑裕彤等共同创立,如今已是加拿大首屈一指的知名建商,香港买家只是其客户的一小部分,主要面向加拿大买家,如果不说明他是一家港资公司,大多数人会觉得他就是加拿大本地建商。作为对比,中国内地房企的海外项目甚至连个当地的英文主页都没有,只在中国推荐给中国客户… 也就是说,我们的思路还停留在利用两边信息差来赚钱,而不是拿过硬的产品到市场上竞争。随着信息获取越来越便捷,信息差自然会越来越小,韭菜也会越来越少。

温哥华一个房地产项目Avenue One官网,由Concord Pacific(协平世博集团)开发

中国房企的另一个掣肘因素是不可控的,那就是现在海外房产业务在中国并不完全开放,不能做大力度地宣传和推广,了解到相关信息的人群并不多——举个例子,据说往往在监管机构查询时,某个房企的英国部门就会将英国房产的宣传海报和布置全部撤掉,改成国内房产的资料,过了风头再换上;第三是置办海外房产需要用到不少的外汇,但是每人每年的购汇额度只有五万美金,如何将外币合理合法的转移出境,是海外置业不可能绕得开的问题。

再谈谈东南亚,由于东南亚的房价相对发达国家更低,具有性价比,而且东南亚经济长期来看具有较好的成长性,国内房企也纷纷成立了东南亚的事业部,譬如马来西亚房产。马来西亚政府为了吸引资金和人才,开放了第二家园项目,之后马来西亚投资房产也跟着兴起。马来西亚房产相对于英国、澳洲房产来讲,在价格上更加亲民,在一线城市购置一套房产的资金甚至可以在马来西亚买三套,所以受众群体更广,并且作为投资性房地产也有不错的租金回报。但是仍然面临着政策不明朗、资金出境困难、房企的专业度等问题。

总的来说,国内房企在海外的布局目前来看战略意义大于实际意义,这些房企的海外事业部要想从营收和客户群方面有较好的增长,那还需要长时间的积累。就我的感觉来说,一个国内头部房企的美国分公司,能够给买家提供的建议还不如当地一个资深房产经纪人靠谱,房企要做的不仅是盖房子,而是了解当地的市场、文化、以及行业的方方面面。

海外事业部对于国内房企来说有点像是鸡肋的存在,食之无味却弃之可惜。面对国内监管、国外开发条件不成熟等种种桎梏,如何带着镣铐跳舞,又要舞得漂亮?未来国内房企会投入更多的资金去开发这个板块,还是保持目前的体量,这是一个战略选择,也是值得我看关注的事。

先决条件不可或缺

海外房产目前仍然小众。最重要的原因我们上文说过,那就是目前中国资本项目暂时没有开放,也就是说,我们普通人拿外汇去进口一批产品到国内销售没问题,但不可以换外汇到境外买房。在这个难点解决之前,海外购房对大多数国人来说仍然遥远。

对于我们普通的置业者来说,无论是金融资产还是实物资产,进行多元化市场的配置,都是一个不错的方向——它减轻了单一市场投资的风险,也获得了更高投资收益的可能性。如果在没有所谓“刚需”的情况下,想进行海外房产的投资,不仅要综合考虑开发商、地理位置、租售比、投资后的管理等问题,还有合法合理的资金出境问题。对于海外投资,目前中国房企能给我们的帮助少之又少,我们要依靠自己多了解、多学习,扩大自己的能力范围,然后去做自己能力范围内的事。

注:该文由一位相关行业的朋友投稿,经本公众号修改后发布。

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