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为什么这次又错了-谈房产投资的误区

很多时候,不懂不会吃大亏,不懂装懂却很有可能。在一个普遍缺乏独立思考的世界,很多人更愿意相信微信朋友圈里花里胡哨的广告,而不愿意去独立思考,宁愿被“经纪朋友”忽悠,也不愿意听取专家意见。在和很多朋友的互动中,经常会碰到一些对房地产投资的误区,这些错误的概念,不仅让你的钱包遭受损失,更会忽视一些风险因素,导致严重的损失。今天, Ben 会给您一个正确的观念,让您识别那些忽悠人的所谓概念。今天先聊聊现金流:

在中国,特别是一线城市,房屋的租售比很低,也就是说,住宅正常情况下,靠租金养房很困难。我们可以参加一下全球租售比情况,那么多伦多比较高的租售比是不是适合做投资出租呢?

我们知道,在多伦多,除了个别银行的新移民政策,目前的投资出租房贷款几乎全部是收入类的。也就是说,出租房贷款额度很大程度上由收入决定。按照目前的银行TDSR/GRSR政策尺度,5倍左右的税前年净收入通常是一个标尺。一个60万的房子,通常首付80%的情况下,8.7万的年薪是跑不掉的,当然前提还是没有 lease 车子和其他债务,如果有,需要至少10万的年薪。需要注意的是,投资房中,可以抵税的,是贷款利息,管理费和地税,而贷款中的本金是不能够抵税的。

那么,我们看一下到底投资房的所谓正现金流会带来什么吧。在回答这个问题之前,我们先看下联邦和安省的税率:

下图是联邦税率:

下图是安省税率:

看过这两个图,我们可以做一个假设:

如果你的收入是9万,那么房租在扣掉可以抵税部之后,53.94%需要交税。

如果你的收入是9.6万,那么房子在扣掉地税部分之后,69.41% 需要交税。

如果你的收入是15万,那么房子在扣掉地税部分之后,76.97%需要交税。

所谓正现金流,其实是一个伪概念,首付款足够高,一定可以实现正现金流。问题是首付款越多,贷款越少,那么可以抵税的利息也就越低,抵税额度也就越低。从这个意义上,对于进入中产之后的朋友们,要非常谨慎的考虑投资房。千万不要被忽悠,一定要认真的计算税后收入。您可以点击”在看”后,给Ben 留言或加Ben 的微信号 (bjtotoronto 或 6477715642)申请加入群一起讨论。

以 Down town 的一房为例,房子60万,贷款48万,管理费350/月,地税250/月 ,租金2300 情况下 . 情况如下:

月供为2023元,其中贷款利息约 690元。现金流为 -323元/月。月应税金额约1010元,年约12120元,这部分收入,针对于年薪9.6万的,需要缴纳给政府7057元,税后纯收入为5062元。

同样的房子,我们看下如果首付50%,贷款30万,会是什么情况:

月还款1265元,总现金流为435元/月。月应税金额1270元,年约15240元。这部分收入,如果对应年薪9.6万,应交税10578,税后纯收入为4662元。

上面两个案例分别12万和30万的首付款,比较收益率,第一个负现金流的方案是第二个正现金流方案的2.79倍。

第二个方案导致收益比差的一个重要原因就在于追求所谓的正现金流过程中杠杆下降并大幅降低了抵税额度。所以,以租养房其实就是一个伪概念,除非你低收入或没有收入,但问题出来了,你没有收入怎么贷款呢?

现金流的另一个问题就是投资房在卖的时候会发生什么?Captical Gain ! 如果你的收入超过10万,卖房子的纯利润有30万,知道有多少税要交吗?欢迎大家留言告诉我!

所以,在房产投资中,要根据国情,选择升级自住房,并利用逐步增值的房屋和慢慢增加的收入一步步稳扎稳打才是王道。千万不要相信所谓正现金流的以租养房,当有人和你说这个的时候会,你问问他是否清楚税务,是否了解和租客斗智斗勇的烦恼。

我会在后续的文章中,和大家说说选择大地的老旧小房子以及楼花投资转让是否可以如其所愿的赚钱。喜欢什么话题,可以点击”在看”后,给Ben 留言或加Ben 的微信号 (bjtotoronto 或 6477715642)申请加入群一起讨论。

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