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绍兴土地市场为何快速升温?未来楼市走向到底几何?答案明确了

2020年上半年,绍兴土拍市场可谓“大戏连连”,疫情之下,不断上演各种反转剧码,让身处房产交易链中的不同群体面色各异。

一宗接一宗的优质地块,搭配全国头部房企的激烈竞逐,前一个“地王”瞬间淹没在下一个“地王”的高潮中。

图片来源网络

拿地房企喜忧参半,中介趁机狂蹭热度,买方市场一副黑人问号脸,在此种情势之下,也只能硬着头皮掏钱追涨。

入夏以来,绍兴土拍市场更是密集推地,热势背后浮现出众多特征,这些土地供应的特征或许就预示着2020年绍兴房地产市场的终极走向。

01

土地市场过热

高溢价成交成常态

最明显的特征,就是绍兴土地市场真的太热了!

热到连热衷刷剧的生活小透明,也不禁放下手机发问:房价是不是在涨了?

乍一听,就能感觉出家里长辈吃饭的时候没少讨论“买房”的话题。

外行看房价,内行看地价,土地价格往往决定着新房的售价,也不难理解一旦土地拍出高价,朋友圈的中介们就开始鼓吹房价上涨的言论了。

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而其中,地块楼面价作为房产开发成本中的一个重要指标,被不断提及。

3月27日,众安以21569元/㎡楼面价竞得城西震元地块;4月30日,中交&花样年以17560元/㎡竞得镜湖官渡4号地块;6月9日,金昌以19737元/㎡楼面价竞得柯桥城区R-40地块。

这3宗地块分别代表着目前主城、镜湖、柯桥的地价天花板,和去年同区域的周边最贵地价相比,城西地价上涨了约6955元/㎡,镜湖官渡地价上涨了约3764元/㎡,柯西地价上涨了约4982元/㎡。

地价上涨,意味着房企开发成本增加,就算保持当前的房价水平不变,这块地未来的新房实际售价大概率也会出现同频率的涨幅,就好比猪肉涨价了,早餐店的烤饺就会跟着涨价。

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更别提还有大湾区规划之下绍兴城市能级的提升,众多交通、基建配套的兑现,房价下一轮涨幅或许不会像地价涨幅那么温柔。

楼面价之外,还有另外一个重要指标——溢价率。

仔细观察,绍兴这半年来的土拍溢价率,凡是商住地块,都没有低于过30%以下,热门地块的溢价率普遍维持在50%左右。说到底,高溢价率同样代表着土地价格上涨,和上文中房价上涨的推论没有实质差别。

但是,“高溢价成交成常态”这件事总是让人联想起什么。

回顾绍兴前两年的土拍市场,其中一个特征就是频繁出没的限价地块。限价地块在拍卖前就已经规定了未来房屋售价的范围,从源头上限制了房企在竞拍过程中出现高溢价,从中可以看到绍兴调控房价的影子。

然而,现阶段绍兴的土地市场却给人一种肆意生长的感觉,仿佛一切都在跟着市场走,永远都预料不到下一块地将拍出怎样的天价。

前几天,柯桥城区G-08地块挂牌出让,起拍楼面价就高达16001元/㎡,在大家的印象中,核心地段的起拍楼面价还维持在12000-13000元/㎡,连起拍楼面价都涨了,这是什么操作?

柯桥城区G-08地块航拍图

细想之下,莫非是要降一降现在居高不下的溢价率?毕竟土拍高溢价率的常态和“房住不炒”的政策完全背道而驰。

不知道市场会对这个起拍价给出怎样的反馈,届时可以锁定绍兴楼市网观看柯桥G-08地块土拍直播。

02

拿地条件门槛变高

商业捆绑比重增加

限价地昙花一现,但绍兴的拿地门槛却变得越来越高。

去年皋埠镇漫池1号地块的拿地捆绑条件,让人惊愕不已,拿地房企还需要肩负起招商引资和引进人才的重任。

樾·芯城效果图(即漫池1号地块项目)

还有许多地块要求配建一定比例的回迁安置房,对房企来说,相当于利润变相降低了。

今年推出的地块同样有诸多硬性要求。

比如,6月5日金科竞得的则水牌2号地块,12个区块中有一半要造商业设施。

则水牌2号地块

根据地块规划设计条件书,则水牌2号地块的A区块商业部分需配置一个地上建筑面积不少于60000平方米集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的集中式商业服务中心,商业服务中心为整体产权,不得分割销售,同时须在该购物中心引进不少于150家的商业品牌!

6月12日,融创竞得的东光地块,也有3.6万方的商业体量。

还有7月份即将出让的凤林西路以南地块,其中A区块将建造12.6万方体量的商业,要求整体产权,不得分割销售,妥妥的又是一个商业综合体。

凤林西路以南7号地块

跟去年的拿地条件相比,住商用地的商业要求比重增加,而且还有开发年限的限制,确保拿地房企不中途拖慢商业建设的工期。

对城市规划而言,尤其是镜湖、则水牌商业缺失的情况下,这种土拍模式无疑将促进城市核心区的商业氛围。

对房企而言,则是要求更高的开发资质和更多的商业运作经验。苛刻的拿地要求,直接把小型房企扼杀在摇篮之中,就连品牌房企为了寻求保障,也会在拿地之初就开始寻求强强联合的契机。

最终结果,还是充满着许多未知因素。绍兴人对商业综合体经历过太多的失望,光靠土地限制条件就想扭转绍兴的整个商业格局,盲目乐观有点为时过早。

镜湖苏宁广场效果图

但有期待总好过什么规划都没有。土地市场的这一步棋局,算是顺应了民心。被土地摧高的房价,在未来的商业红利中,将逐渐抚平买房人内心的焦虑与忐忑。

结语

当然大家最关心的问题,还是土地市场为什么会这么火热?其实这个问题不难答。

如果你关心全国新闻,就会知道,土地市场不只有绍兴热。这是一次全国范围内的上扬行情。

一方面,受疫情影响,整个货币政策相对宽松。房企们手头资金充足,肯定要找优质的城市储备资源。尤其是在抗疫初期土地市场几近空白,一旦回暖之后,为了弥补之前的空白就会呈现反弹行情。

另一方面,绍兴近几年的城市建设非常迅速,中心城区的首位度、各种地上地下交通,让这座城市提振了信心。很容易让人形成一种观念:来绍兴的房企,几乎没有不赚钱的,区别在于赚多赚少。

难怪房企们甩钱的姿势有点豪横,柯桥R-40地块,10分钟就加价8个亿,仿佛钱不是钱,就是一堆冰冷的数字。

图片来源网络

在一片火热形势之下,房价小范围的涨幅已成定局。

但密集推地,将增加绍兴未来的新房供应量。当市场供求反转之后,高价地或许将面临更为严峻的滞销窘境。

市场上有一种主流观点:土拍溢价率维持在10-20%,说明市场有活力,房企仍有利润空间,是一个良性的循环。如果楼面价、溢价率被逼到极致,市场的平衡就有可能被打破。

所以,在面对绍兴土拍热势时,我们仍需保持高度警惕。

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面对当下的地价、房价形势

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