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4.8亿牵手华侨城:招商西安"不吃独食"?

撰文 | 李娜

编辑 |简佳

5月28日,招商局下属上市公司招商局置地(00978)发布公告称,其间接附属公司重庆依云与华侨城(西安)签订增资协议,华侨城以注资方式,4.8亿元收购重庆依云持有的西安招商嘉时49%股权。

增资完成后,西安招商嘉时注册资本将由人民币5亿元增至人民币9.80亿元,并将由重庆依云及华侨城(西安)分别持有51%及49%股权。

坦白讲,金融棒棒糖没有专注研究过地产市场,这则消息之所以引起我们注意在于,招商局置地在西安项目曾遭遇声誉和口碑滑坡,如今本可以吃独食的项目却要找他人分羹,从商业观察的维度,我们仅表示好奇与关注。

01

曾欲退出西安市场?

首先我们先了解一下这家公司。招商局置地有限公司(以下简称招商局置地)是招商局集团在港股市场的一个地产业上市旗舰平台,其前身为东力实业控股有限公司,2012年5月7日, 招商局地产控股股份有限公司收购东力实业70.18%股份成为其控股股东,由此成功实现借壳上市,公司随后更名为招商局置地。

上市后,招商局置地便杀入西安市场布局,然而相比其他城市的快速推进和大面积项目落地,其在西安发展一直较为温吞和缓慢,主要表现在几个方面:

1:物业公司少:截至2019年年报显示,招商局置地在西安仅有四家关联及附属公司。分别是西安沃呈房地产开发有限公司,持股33%;西安茂安房地产有限公司,持股100%;西安招平房地产有限公司,持股51%;以及此次项目公司西安招商嘉時房地产有限公司,此前持股100%。除此之外有一处西咸新区物业文茂房地产有限公司,持股50%。

2:销售占比少:截至2019年底,招商局置地连同其联营公司及合营公司获得合同销售总额约为376亿元,合同销售总面积约为212万平方米。而西安的合同销售额约为16亿元,仅占4%;合同销售面积为13万平方米,仅占6%。占比均为区域较少城市。

3:所持项目少:截至2019年底,招商局置地在西安仅持有4个项目,分别是曲江依云、臻观府、招商城市主场、西安招商丝路中心。而同一时间节点,南京及句容拥有9个项目、重庆拥有8个项目、佛山拥有9个项目。从土地储备量来看,西安也排在后面,占总盘子17%。其年报披露,截至2019年底,在西安的项目总建筑面积157万平方米,而未来可售建筑面积为102万平方米。

作为一个全国知名的优秀企业,在招商局置地进入西安的八年时间里,能让西安人熟悉的,仅有曲江的依云项目,且这种熟悉还不是正面的评价和印象。

依云曲江为招商置地进入西安的首个项目,位于西安城区东南方向的曲江二期规划板块,距离西安市中心地标建筑钟楼约10公里。规划建设总用地为13.6万平方米,规划总建筑面积为53.7万平方米。

按照规划,依云曲江将引进知名幼儿园,南侧设立有公立中小学,同时可满足居住、教育、购物、休闲等多方面需求。

然而金融棒棒糖检索发现,网上的意见及媒体报道竟有不少负面,让招商局置地在西安的地产项目声誉逐渐下滑,主要是依云曲江的质量不过关等问题,具体如下图所示:

金融棒棒糖并非专业的地产研究人员,仅能从互联网上的文字信息看出此事的热度和大家的关心程度,至于具体真实情况,招商局也并未对此作出详细的解释,作为本土财经观察者,我们会密切关注下一步动态。

但通过目前招商局在西安的布局,以及其项目口碑遭滑铁卢的状况,我们可以判断的是,西安市场肯定是没有达到公司预期的,此在公司2018年12月17日和招商蛇口签订的《经修订及重列之不竞争协议》中得到佐证,该协议称招商局置地正考虑适时停止西安的房地产业务并退出西安。

萌生退意的原因,招商局置地称是依据年度审阅过程之结果,于过去连续三个财政年度,在六个招商局置地城市中,西安产生之收益金额相对较低。

02

二度与华侨城联手

不过有意思的,在招商局置地2019年年报中,公司又很快打消了退出西安的念头,称对本集团2019年度的房地产业务组合进行年度审阅后以及经计及本集团于相关时间可得的财务资源及相关市场状况,本集团决定继续于西安进行房地产业务。

这种颇为“戏剧性”的变化,我们认为尽管招商局置地在西安市场表现不及预期,但西安房地产市场发展前景是可期的,招商局置地显然并不想轻易错过这块蛋糕。因此按照其实力本来可以吃独食的项目,却要再找他人分羹合作,金融棒棒糖对此表示很好奇。

早在今年3月3日,招商蛇口(招商局置地母公司)便在为重庆招商依云征集1个投资方,拟将其全资子公司西安招商嘉时房地产有限公司49%股权出售,拟募集资金金额将择优确定。

而3个月过后,本次交易便产生,华侨城顺利接盘。据其公告显示华侨城将出资人民币4.804亿元(合6700万美元),收购重庆依云持有的西安招商嘉时49%股权,项目公司将继续为招商局置地之附属公司。

这里的项目公司——西安招商嘉时,为重庆依云于2019年8月30日在西安成立的公司。目前主要开发资产为前文提到的“招商·臻观府”项目。该项目是2019年8月招商局置地以约14亿元竞得。其位于高新区软件新城,西三环以西、科技一路以北、云水一路以东,该地块的占地面积为5.9万平方米(折合88.656亩),为期70年,土地用途为住宅用地。

该项目地理位置优越,商品价值较高,是招商旗下的高端产品系,致力于为精英人群打造高阶产品及生活方式,目前售楼部已经开放。招商局置地“舍爱”将其将近一半卖给华侨城,还是让人比较意外的。而我们同时注意到,这并不是招商局和华侨城的第一次联手。

早在2018年12月7日,招商局置地便发布公告称,华侨城通过认购注册资本方式,收购公司间接全资附属公司重庆依云下属项目公司西咸新区文茂房地产有限公司(我们上文提及其在西安区域的附属公司)50%股权,代价为500万元。

增资完成后,西咸新区文茂房地产注册资本将由人民币500万元增至人民币1000万元,并将由重庆依云及华侨城分别持有50%及50%的股权,项目公司将不再作为招商局置地附属公司。

不难看出,2018年的公告和本次的公告几乎如出一辙。招商局和华侨城用同样的手法又操作了一次,区别是今年的交易,招商局置地保留了对公司的控制权。

西咸新区的项目公司文茂房地产同样是由重庆依云于2018年8月2日注册成立。其主要资产为“招商·雍景湾”项目,该地位于西咸新区学苑五路以南、学苑八路以北、中央大街以西、文韵四路以东,占地面积约为4.59万平方米,为期70年,指定用作住宅用途。

我们观察到,同样位于西咸新区,华侨城投资670亿元打造的大型文化旅游综合体项目,早在2018年2月已经正式启动,该项目作为西安市与华侨城集团共同签署系列重大项目内容之一,集文化旅游、遗址保护、美丽乡村、新型城镇化建设于一体。

招商局选择与其合作,便在合理想象之中,毕竟两者的结合将有利于打造多延产业链,提升雍景湾居住价值。而我们认为,双方第二次能够合作,也是基于第一次合作带来的效益及满意度较高。

03

疑问:为何不吃独食?

抛去与华侨城合作的益处,在打量招商局置地此番出让股权动作,我们还是想做一些深度思考,也仍然带着一些疑问?

1:为何不爱吃独食?

出售项目“招商·臻观府”位于高新区软件新城,该地块将打造成面向一带一路的数字经济创新中心、向西开放的战略性新兴产业总部基地,成为丝路科创中心建设的核心承载板块。作为未来备受瞩目之地,可谓是一个抢食的“香饽饽”,那么招商局置地为何还反其道而行之,将其一半拱手让人?

为此金融棒棒糖查阅讯息,发现招商算起来是“常常出让”。早在2017年,招商局置地21.1亿出售佛山九江项目一半股权予九龙仓;2018年拟以总代价约17.35亿元出售佛山招商中环房地产50%股权。

同时招商局置地也在“频频合作”。2015年联手平安不动产入股弘阳项目;2019年4月,招商局置地旗下间接全资附属公司广州招商投资8.07亿元与五矿地产(00230-HK)合作开发位于广州黄埔住宅地块;同年7月,广州招商与广东保利、广东金茂、中铁(华南)及项目公司订立合作协议,共同开发广东省广州市白云区钟落潭镇五龙岗村土地宗地。

金融棒棒糖注意到,这或与招商局集团在地产业务板块的调整和转型有关,在近几年的年报中,招商局置地曾多次提及公司将逐步转型为轻资产房地产营运商。

1:资金短缺吗?

那么招商局还会缺钱吗?且不说背靠世界500强总部集团的实力,仅看招商置地,2019年报显示,公司实现收入194.5亿元,同比增长62.71%;毛利63.3亿元,同比增长58.72%;同时公司的营收和净利总体来看一直在上升,从2016年的营收首次突破百亿,五年内几乎翻了一番。

2:难道是在借力?

有一定的可能性。从全国层面而言,招商局更为人熟知。而从西安本土的认知度而言,华侨城显然赢面更大,这与西安文旅业较发达相关,众所周知,西安是文化古城,而华侨城恰恰是“文旅专业户”,被评为中国文化企业30强、中国旅游集团20强。

华侨城近年来加大力度在西安投资建设。2015年10月,华侨城亚洲15.9亿元收购西安长安国际中心;2017年6月,报道称华侨城将在西安投资2000亿元,用以开发旅游、度假和文化项目;2018年3月,华侨城·西安国际文化中心项目作为西安市重点建设项目之一,正式破土动工。诸多重大项目的推进促使西安民众对华侨城有一种特殊的偏好。因此招商局在西安的布局,借力华侨城,倒是一种巧妙的选择。

结语:

作为一家创立于1872年、中国历史最漫长的企业,招商局集团无疑是一家全国顶级公司,这样的企业在西安布局地产业务的种种,自然受到各方关注,虽然我们未对地产做过专业的研究,但从公司商业观察的角度,我们将对招商局置地的战略动作保持关注和研究,也祝愿招商局置地在西安地产市场能到达预期满意的位次。

前期回顾

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