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新房“万人摇”,房价涨、房租降,疫情催生的魔幻楼市(一)

如题

文:大侦探来源:丽尔摩斯

魔幻剧本,正在楼市上演。

年初疫情汹汹而至时,全国的售楼处空无一人,很多人都以为,这一次房价一定会降。

然而,才2、3个月过去,事实证明就证明他们想太多了。疫情不仅没有影响房价,还在加重楼市泡沫化。

5月末,杭州远洋西溪公馆开盘,900多套房源吸引近6万人报名摇号,项目中签率低至1.23%。

6月初,南京江畔都会上城新推出的223套房源,吸引了1.3万组买房人摇号,整体中签率仅1.7%,平均57人抢一套房。

西部城市成都,今年前4个月已出现了6个“万人摇”楼盘,累计近11.2万人次报名和摇号。

“万人摇”虽然有限价的因素,造成新房与二手房价格倒挂,然而这些被政策催生的生猛买房需求,也在成为楼市价格上涨的支撑。

根据最近中房协出台的5月份房价数据,主要城市的房价仍然在上涨,而且深圳、上海、厦门等地的房价上涨超过5%,尤其是深圳,房价竟然同比上涨了16.68%!这是什么概念呢,去年深圳一套500万的房子,今年要多花80万!

数据来源:中国房协&禧泰数据

然而,另一面,除了少数城市之外,全国的租金都在下降,而且深圳的租金同比下降了10%!

数据来源:中国房协&禧泰数据

在此之前,房价和租金基本是同步的,房价涨,房租也在同步上涨。

但是,这一次,房价和房租迈出了完全不同的步伐。国家统计局公布的全国CPI数据显示:2020年3月和4月CPI涨幅都在3%以上,但租赁房房租同比分别下降0.2%和0.3%,创下改革开放以来最低水平。

即使在2008年金融风波中,也没有出现全国房租同比负增长的情况。房租下降释放了什么信号?如果房租持续下降,房价还能持续上涨吗?

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疫情加重楼市泡沫化

这几年,尽管调控不断加码,深圳楼市却一直处于独立的火爆行情中。

尽管疫情重创经济,深圳楼市依然如火如荼。不仅楼盘开盘“万人摇”频现,不久前深圳本地开发商龙光还以8万的楼面价,拿下前海新地王。

但是在繁华之下,深圳的房租明显下滑,写字楼空置率高达24.6%!

深圳这座充满活力的城市,竟然有1/5的写字楼是空的,也就是说有大量的中小公司倒闭。在这种情况下,深圳房租下降是很容易理解的,经济不景气,必然影响到普通人的工资,而这又会影响到房租。

经济基础非常扎实的深圳尚且如此,其他城市就更不用说。今年上半年,疫情对房租的影响是明显的。许多写字楼、住宅和商铺,租金都处在停滞甚至下降状态。同时,由于跨区域旅游尚未恢复,短租和民宿压力山大,也阻碍了房租向上空间。

房价与房租定价机制大不同。房租受到供求关系影响,人口流入、就业和收入等都可能影响租房市场。今年的疫情,不少人处于失业状态,就业和收入受到了很大的影响;另外,因为疫情原因、交通不便,很多人无法像往年一样返回工作的城市,让租房市场处于房多人少的状态。

租房的人都是普通人,而买房人基本都是有钱人。决定房价的,不再是普通人的工资,而是那部分买得起的房的人的收入。所以,一般房价会受到资金、地价和信贷水平影响,并在杠杆支持下一路上行。

这一轮房价上涨,主要是货币的支撑。自从疫情以来,已经多次降息降准,宽松的货币对房价形成了支撑。这就是为什么深圳写字楼空置率那么高,但是房价还在蹭蹭涨的原因。

一面是房价暴涨16.68%,一面是租金下降10%,深圳已经成为楼市房价房租背离程度最尾严重的城市。房价上涨、房租价格却在下跌,这个今年以来的普遍现象背后暴露出一个很大的问题,那就是楼市租售比失衡现象在加重,而这将会成为楼市回归健康发展轨道的阻碍。

社科院最近的一份研究表明,按一般分析逻辑,租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险增加。如果房价持续上涨而房租涨幅较小或下跌,则意味着房地产市场的估值持续上升,当估值超过一定的合理水平就是出现所谓的“泡沫化”现象。但市场风险是否可控,还要看2020年下半年房价和租金走势。

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租房收益率面临考验

某种程度上,房租走势可以视为经济运行先行指标。房租下降,意味着经济的不景气。近日,中央提出“六稳”、“六保”,将“稳就业、保民生”放在首位,不是没有原因。

但是,房租下降,并不代表房租很低。据统计,全国50个城市超七成房租相对收入较高,其中北京、深圳、上海、三亚4个城市房租收入比高于45%,也就是说一个年轻人房租要占工资的45%,属于租金严重过高城市。

所以,这些城市哪怕房租下跌10%,房租依然能占到他们工资的40%。对于年轻人来说,这依然是一个巨大的负担。但另一方面,对于房东来说,房租的租金回报率却十分低。

租金回报率也就是租售比,是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。正常的租金回报率应该是6%或7%,也就是一套房子出租不到20年即可收回成本;然而目前北上广深租金回报率均不足2%,出租50年才回本。

潘石屹曾多次表示,房价已经非常畸形了,一个最重要表现就是房屋租售比不正常。然而,目前房租下跌、房价上行,后果就是必然带动租金回报率进一步下行,疫情在加重租售比的畸形。

但对于投资者来说,只要房价能一路上涨,租金收益率再低也不怕,因为房子空置也在升值。然而,房价只涨不跌已经不可能,这次疫情虽然房价还在上涨,也很可能就是最后的疯狂。

“房子资金成本、折旧成本超过5%,再加上未来即将落地的房地产税,持有成本远远超过租金回报率。”一位业界人士说,买到就赚的时代正在过去,还要小心买到哪些收益率不好的房子,“收益率不高、也不好卖,搞不好就是坑。”

— End —本文系网易新闻.网易号“各有态度”特色内容

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