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【百态】买学区房到底值不值?

导语

这是一位【昆明楼市】粉丝在经历了买房的过程之后,以亲身经历作为参照,写下了这篇诚意满满的文章,希望给【昆明楼市】的粉丝们带来更多参照范本。文章仅代表个人观点,权当交流,不喜勿喷。

投稿人:流云

学区房是个全世界都关心的问题。一套房子往往和周边教育资源相联,业主的子女可以根据政策入读规定的学校,这叫“学位”。自然地,越好的教育资源对应的“学位”越值钱。

那么,学区房到底要不要买?那么贵的“学区”到底值不值?值多少钱?

房子是水泥钢筋堆积,建筑本身不贵,但附加值太高。公立优质小学的学区房,无论新旧小区,房价必定已经包含了学位在内。

网红学区:深圳福田区的百花片区,被称作“深圳最贵学位房”。据说是“613万”,非常高!这就是深圳百花片区的“学位溢价”!比北京、上海的最好的学区溢价都还要高!究其原因是因为北京和上海的优质教育资源整体上都要充足一些,没有深圳那么稀缺。

中国的学区房溢价程度非常高。这主要是因为两点:

第一,中国的教育资源分配不均匀,中小学校之间差距非常大。比如清华北大录取的北京学生绝大多数都来自西城和海淀,郊区的很多区县清北考生都是0。而像瑞典、卢森堡等富庶的国家,由于其教育投入较大,公立教育水平普遍较高,因此家长一般没有选择学区房的必要,其学区房价格通常与普通房屋没有差别。

第二,中国的教育是公立为主导的。优质教育资源基本都集中在公立学校,这也就使得学区房有着更大的吸引力。而像私立教育比较发达的美国,优质教育资源的溢价就不会体现在学区房中,而是直接体现于私立学校的高昂学费当中。

为什么“学位”有这样大的魔力?

这就要回到一个非常扎心的问题上了:现代高收入国家,尤其是英美,面临的一个重要社会问题就是“阶级固化”。

英国BBC有一个很扎心的纪录片,叫《人生七年》,从1964年开始拍摄,记录了14个来自不同阶层的7岁英国孩子的生活。此后,剧组每隔7年都会拍摄一次。从7岁开始,14岁、21岁、28岁、35岁、42岁、49岁,一直到2012年更新的这一集中,他们56岁了。最终,这49年的跟踪拍摄告诉我们,这个世界很残酷、很现实:你的出身会决定你的未来。

中国优质的教育资源一段时间仍然是极度稀缺。这些年大学越来越容易考,但是清华北大是更容易考还是更难考?尤其对于那些高考大省的普通家庭来来说,肯定是更难了。小学、中学都是同样的道理。

昆明市区的公立优质小学师大附小、明通小学、红旗小学、武成小学、盘龙小学等学校都是家长们削尖了脑袋想就读的学校。如果家长不是特定的工作单位,要想上个名小学,最靠谱的方式还是购买学区房,划片就读!

随着昆明从原先的“摊大饼”式发展向多中心格局演变,市中心的学区资源越来越难以满足远距离楼盘住户子女的教育需求,一些楼盘纷纷引进名校资源。

目前昆明市大多学位房配套的小学或初中,大多是依托某所知名公立学校创建分校区,该学校的所有权虽然是国家,但学校的经营管理权是由投资学校的开发商和学校共同拥有,部分学校收费也较高。这样的学位房是省事的——不必等到交房,不必落户,拿着购房合同就能上学。

同时,旧城改造促使一部分名校从市中心外迁(典型的像昆八中从如安街迁往北市区),使得学区资源也有朝“多中心”格局演变的趋势。

所以,不管是从历史经验还是中国现实来看,在可见的未来,在没有巨大外部冲击的情况下,“学区”溢价仍然是趋势。

学区房值不值得?

学区溢价仍然是趋势,学区房的流动性也比其他二手房要好很多。所以从房产投资角度看,学区溢价和阳光溢价、便利溢价一样,会是房地产投资分化年代的重要原则。好学区、教育资源稀缺地方的学区,都会是投资升值的要素。

从房产投资角度,学区溢价是原则,但如果没有那么好的经济条件,却依然要将学区房作为下一代“人力资源投资”的唯一赌注,我觉得不是一个特别值得鼓励的想法。这样的期望压在孩子身上,也未免不公平。

另外,学位、学区是政策产物,所以最大的风险点也来自政策变动。

昆明市小学入学报名是由居住地所在区教育局结合各区学位情况,按照“依据户口和实际居住地,以实际居住地为主,免试、免费、就近或相对就近报名入学”原则进行,但是屡屡可见小区对面的小学读不了的情况发生。如:呈贡大方居小区人户一致的小孩就读小区对面的中华小学需要摇号,而直线距离3公里以外的大学城老师的小孩可以直接就读。这些都是政策导致的。

2020年3月19日,云南省正式发布《云南省教育厅关于义务教育招入学工作的实施意见》,其中明确提出,2020年民办中学与公办中学同步招生,民办中学报名人数超过计划招生人数的,全部摇号录取。这个新政策一出,立刻引起了许多家长的欢喜和忧愁,我身边的家长就分为两类,一类是安兵不动观望政策执行情况的;一类是立刻入手或换房到有优质小学和中学的片区或楼盘,期待能够直接就读优质学校。

无论家长如何选择都是建立在经济基础上的,经济能力决定行动。

义务教育阶段政策会发生怎样的变化?谁也不知道。不变的是学区房的魅力!

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